O Contrato-Promessa encontra-se consagrado no nosso ordenamento jurídico no artigo 410º, n.º 1 do CC, onde estipula que este consiste na “(…) convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (…)”.
O referido contrato, em regra, goza de eficácia somente obrigacional, inter partes, ou seja, entre o promitente e o promissário. Assim, o “A” promete vender ao “B” e este, por sua vez, promete comprar, pelo que, em regra, o contrato prometido meramente produz os efeitos entre o “A” e o “B”.
Porém, querendo, podem as partes atribuir eficácia real da promessa.
“À promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis, ou móveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo”, conforme preceitua o art.º 413, n.º 1 do nosso Código Civil.
Com atribuição de eficácia real ao contrato-promessa, o mesmo produz efeitos perante terceiros, isto é, tem eficácia erga omnes, própria dos direitos reais.
Para que o contrato-promessa com eficácia real produza efeitos, a lei impõe a verificação dos seguintes requisitos:
- As partes têm de fazer uma declaração expressa de atribuição de eficácia real ao contrato-promessa,
- Efetuar o respetivo registo junto da Conservatória de Registo Predial;
- A promessa deve constar de escritura pública ou de documento particular autenticado;
Assim, serão ineficazes todos os atos respeitantes ao bem objeto do contrato-promessa dotado de eficácia real.
Daqui resulta que, no adrego do promitente-vendedor alienar a um terceiro o bem objeto de contrato-promessa dotado de eficácia real, pode, querendo, o promitente-comprador recorrer à execução específica e, nesta sequência, obter uma sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, isto é, anular a venda ocorrida e reaver para si o bem imóvel.
Vânia Morais Martins & Cláudia Teixeira | Solicitadoras
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